La vita in condominio comporta inevitabilmente a sottostare ad una serie di regole comportamentali che più o meno tutti conosciamo. Ma conosciamo invece le regole tecniche? Fortunatamente queste ultime sono di competenza dell’amministratore, ma è corretto erudire i partecipanti al condominio alle spese che si trovano ad affrontare per il fatto di vivere in condominio.
Lo scopo di questo articolo è quello di fornire una breve panoramica di quelle che sono le principali manutenzioni obbligatorie ed è rivolto ai condomini e non vuole essere una guida per l’amministratore di condominio.
Cerchiamo di vederle in ordine alfabetico quindi partendo dalla lettera A ossia dall’acqua la cui analisi di potabilità è diventata obbligatoria con il recente decreto legislativo nr. 18 del 2 marzo 2023 che definisce i parametri chimici e microbiologici da monitorare ed i relativi limiti, tra questi anche la legionella. I prelievi e le relative analisi vanno ripetute con cadenza biennale.
Stando sempre in tema di acqua, vediamo quella delle piscine che sono regolamentate dall’accordo tra Stato e Regioni del 16 gennaio 2003 e le varie normative regionali fissano i requisiti generali di sicurezza igienica delle piscine ed i requisiti chimico-fisici e microbiologici che le acque di vasca e di immissione in vasca devono soddisfare prevedendo quindi un piano di autocontrollo e delle verifiche periodiche. Queste verifiche vanno effettuate inizialmente sulle acque di approvvigionamento e poi con cadenza almeno mensile per quelle in vasca.
Proseguiamo con gli ascensori, categoria nella quale facciamo rientrare anche i montacarichi e le piattaforme per disabili dove troviamo l’art. 15 del D.P.R. 30.04.1999 nr. 162 che recita che ai fini della conservazione dell’impianto e del suo normale funzionamento il proprietario o il suo legale rappresentante sono tenuti ad affidare la manutenzione di tutto il sistema a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata ovvero a un operatore comunitario dotato di specializzazione equivalente che debbono provvedere a mezzo di personale specializzato. Lo stesso decreto all’art. 4 stabilisce la frequenza. La ditta specializzata deve rispettare anche il D.M. 37/2008 che contiene le norme tecniche nazionali ed europee specifiche per la tipologia di impianto. Quindi se non diversamente previsto dal costruttore dell’impianto questo sarà soggettivo a verifiche periodiche, normalmente semestrali e ad un’ulteriore verifica da parte di un ente terzo con cadenza biennale come previsto dallo steso D.P.R..
Sempre sotto la lettera A abbiamo l’antincendi e nell’allegato 1 del D.P.R. 1° agosto 2011 nr. 151 troviamo l’elenco delle attività soggette alle visite e ai controlli di prevenzione incendi che possiamo riassumere in:
- Attività 74 (rinnovo periodico a 5 anni) impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW;
- Attività 75 (rinnovo periodico ogni 5 anni) autorimesse pubbliche o private, parcheggi pluripiano o meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 mq;
- Attività 77 (rinnovo periodico ogni 10 anni) edifici ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri.
Gli impianti o gli edifici che non rientrano in queste categorie devono comunque soddisfare i requisiti di sicurezza antincendio previsti dal D.M. 25.01.2019. Devono comunque essere presenti gli estintori che sono soggetti a controllo con cadenza semestrale.
Veniamo ora all’impianto termico ovvero la caldaia la cui frequenza di manutenzione è stabilita dal Decreto Legislativo 192/ 2005 e dal Decreto Ministeriale 10/ 2018. In particolare:
- Le caldaie a gas e a gasolio con potenza termica inferiore a 116 kW devono essere sottoposte ad una manutenzione annuale obbligatoria, eseguita da un tecnico abilitato.
- Le caldaie a gas e a gasolio con potenza termica superiore a 116 kW devono essere sottoposte ad una manutenzione semestrale obbligatoria, eseguita da un tecnico abilitato.
- Le caldaie alimentate a combustibili solidi (come la legna) devono essere sottoposte ad una manutenzione periodica obbligatoria, la cui frequenza dipende dal tipo di caldaia e dalle modalità di utilizzo.
Tuttavia, la frequenza di manutenzione può variare in base a specifiche normative locali, ma in ogni caso, è importante sottoporre le caldaie a regolari controlli e manutenzioni per garantirne la sicurezza, l’efficienza energetica e il corretto funzionamento.
La Direttiva Macchine 2006/42/CE recepita e resa obbligatoria dal D.Lgs. 17/2010 identifica cancelli, porte e sbarre automatiche come “macchine” essendo un insieme di elementi meccanici motorizzati. Sono pertanto soggetti a verifiche periodiche secondo quanto previsto dal costruttore e normalmente si tratta di una o due verifiche annuali. Vivamente consigliato poi è il controllo biennale da parte di un ente terzo.
Gli impianti elettrici sono normati dal D.M. 22 gennaio 2008 nr. 37 che regolamenta quanto concerne l’art. 11- quaterdecies, comma 13 lettera a) della legge nr. 248 del 2 dicembre 205 recante il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti, attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici e dal D.P.R. 27 ottobre 2001 nr. 462 che regolamenta la semplificazione del procedimento per la denuncia di installazione di dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra di impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi. Pertanto, premesso che l’impianto sia a norma e corredato della dichiarazione di conformità, bisognerà ispezionare e verificare i componenti che ne garantiscono la sicurezza globale secondo la norma CEI 64/08 con cadenza biennale per i luoghi a maggior rischio d’incendio, ambienti ad uso medico o equipollenti, cantieri e luoghi con pericolo di esplosione, mentre la cadenza diventa quinquennale in tutti gli altri casi.
L’art. 115 del D.Lgs. 81/2008 prevede che nei lavori in quota qualora non siano state attuate misure di protezione collettiva come previsto nell’art. 111, comma 1 lettera a) è necessario che i lavoratori utilizzino sistemi di protezione idonei per l’uso specifico. Pertanto per tutti i lavori in quota, ovvero ogni attività lavorativa che espone il lavoratore a un’altezza superiore ai 2 metri rispetto ad un piano stabile, in assenza di opere provvisionali o di altre misure di protezione collettiva come possono essere i parapetti, il D.Lgs. 81/2008 impone l’utilizzo di dispositivi di protezione individuali combinati con ancoraggi singoli o linee vita. Le norme tecniche di riferimento UNI EN 795/2012, UNI EN11578 e UNI 11560 per i dispositivi di ancoraggio progettati per l’uso con dispositivi di protezione individuali di terza categoria contro le cadute dall’alto, specificano i requisiti, i metodi di prova, le istruzioni per l’uso e la marcatura.
L’esecuzione dell’ispezione delle linee vita deve essere affidata a una ditta specializzata o a un Organismo di Ispezione da effettuarsi secondo la periodicità prevista dall’installatore che comunque non supera mai i due anni.
Vediamo ora le pompe a immersione, ovvero quei dispositivi utili a movimentare e sollevare l’acqua da un punto all’altro a seconda delle necessità. In ambito condominiale sono spesso utilizzate per lo smaltimento di acque bianche da locali interrati all’impianto di scarico. Il controllo e la pulizia atto a prevenire guasti deve avvenire con cadenza almeno semestrale.
Altre manutenzioni obbligatorie avendo carattere marginale non verranno trattate ritenendo di aver fornito un ampio quadro.